Niedokończony Remont 2025: Jak Uratować Mieszkanie?

W obliczu rosnącej liczby przypadków porzucanych projektów remontowych, termin niedokończony remont mieszkania stał się niestety zbyt powszechny. Właściciele nieruchomości często stają przed trudnym wyborem: czekać w nieskończoność na powrót "specjalistów" czy podjąć radykalne kroki prawne i finansowe. Bez owijania w bawełnę – to problem, który wymaga natychmiastowego działania, by odzyskać kontrolę nad swoim domem i budżetem.

Kwestia porzucania prac remontowych przez wykonawców, a w zasadzie problem z ukończeniem remontu, narasta. W 2023 roku, z danych wynika, że co czwarty remont w Polsce jest opóźniony o ponad dwa tygodnie, a co dziesiąty - wstrzymany. Co więcej, w Warszawie i Krakowie problem ten dotyka aż 15% wszystkich realizowanych prac, w porównaniu do 7% w mniejszych miejscowościach, co pokazuje, że skala problemu zależy od lokalizacji. Średni czas przestoju w opuszczonych remontach wynosił około 6 tygodni, a straty finansowe poniesione przez właścicieli oscylowały średnio wokół 12% całkowitego kosztu remontu. Najczęściej brakowało finalnego etapu wykończeniowego, takiego jak montaż oświetlenia (35%), malowanie końcowe (28%) czy instalacja sprzętu AGD (22%). Zrozumienie tych realiów jest kluczowe, aby podjąć odpowiednie kroki.

Dane te malują ponury obraz, ale też wskazują na pewne wzorce. Najczęstsze problemy pojawiają się na końcowych etapach prac, gdzie, wydawać by się mogło, pozostało już niewiele do zrobienia. Można przypuszczać, że wykonawcy, widząc "mało roboty", szybko przeskakują do kolejnych, bardziej opłacalnych zleceń, zaniedbując finalne detale. To właśnie te drobne zaniedbania sumują się w poważne utrudnienia, blokując możliwość pełnego użytkowania nieruchomości. Odzyskanie zaufania i zakończenie prac to nie tylko kwestia finansów, ale też ogromnego stresu dla właścicieli, którzy nierzadko zaciągali kredyty na te prace.

Kiedy remont zmienia się z marzenia w koszmar, a wykonawca znika z pola widzenia, właściciel domu zostaje z gruzem i pytaniem: co teraz? "Niedokończony remont mieszkania" to fraza, która, niestety, zbyt często przewija się w rozmowach o usługach budowlanych. Kwestia praw przysługujących inwestorowi, gdy ekipa odpuszcza, jest niestety niezwykle zawiła. Zanim jednak przejdziemy do aspektów prawnych, warto dokładnie zrozumieć okoliczności, które doprowadziły do przerwania prac.

Wielokrotnie próbowaliśmy dowiedzieć się, kiedy nastąpi koniec remontu, ale wykonawca nie potrafił określić konkretnego terminu. Mówił o „kilku tygodniach”, by za chwilę obiecywać, że „następnego dnia” przyjedzie i „zrobi tamto, a to zorganizuje”. Okazało się, że ukrywał fakt wykańczania drugiego mieszkania, które priorytetowo pochłaniało jego czas. To jawne lekceważenie zobowiązań.

Po tygodniach nieefektywnych obietnic i przestoju, wysłaliśmy maila z ultimatum: „Jeżeli nie skończycie w ciągu 3 dni, kończymy współpracę”. Wykonawca obiecał, że w środę „zrobi to, co do zrobienia”, ale po podjechaniu pod mieszkanie w celu weryfikacji postępu prac, zastaliśmy brak narzędzi i ciągle niedokończone prace. Wykonawca po prostu się ulotnił.

Konsekwencją tego "zniknięcia" było to, że nie została wypłacona ostatnia transza należności, ponieważ prace pozostały nieukończone. Bezskutecznie próbowaliśmy kontaktu mailowego i telefonicznego. Nie otrzymaliśmy również faktury za wykonane prace, ponieważ przy wypłatach poszczególnych transz wykonawca wystawiał jedynie potwierdzenia przyjęcia gotówki. Co więcej, chociaż przekazano mu środki na zakup materiałów budowlanych (łącznie około 15 000 zł), nie przedstawił wszystkich faktur, co budzi uzasadnione wątpliwości co do faktycznego rozliczenia tych funduszy. "Zaufanie to waluta, ale w tym przypadku płaci się podwójnie" - niestety, to smutna prawda. Konieczne było wezwanie kolejnej ekipy, która musiała nie tylko dokończyć remont, ale także poprawić błędy pozostawione przez poprzedniego wykonawcę. Nowa ekipa naliczyła dodatkowe 8 000 zł za dokończenie i poprawę pracy, a także potrzebowała dodatkowych 3 tygodni.

Jakie prawa przysługują właścicielowi, gdy wykonawca nie kończy prac?

Kiedy "niedokończony remont mieszkania" staje się smutną rzeczywistością, wielu właścicieli czuje się bezradnych, jakby zostali z ręką w nocniku. Prawne aspekty tej sytuacji są kluczowe, a każda konkretna sytuacja, jak mawia przysłowie, "wymaga indywidualnego traktowania, niczym diament oprawiony w złoto". W pierwszej kolejności, należy dokładnie przeanalizować umowę z wykonawcą. Jeśli w dokumencie tym określono konkretne etapy remontu oraz harmonogram płatności po ich zakończeniu i odbiorze, a wykonawca nie wywiązał się z ostatniego etapu, to – uwaga – wynagrodzenie za ten konkretny etap mu się nie należy. Prosta logika, prawda?

Zapewne wykonawca, jeśli będzie próbował domagać się zapłaty, może twierdzić, że wykonał remont w całości lub prawie w całości. Kwestią dowodową, w razie sprawy w sądzie, będą zebrane przez Ciebie dowody. To jak poker – musisz mieć mocne karty. Od jakości zgromadzonych dowodów – zdjęć, maili, świadków – zależeć będzie, czy taka argumentacja ostałaby się w sądzie. Brak finalnego rozliczenia to także problem, więc każde KP (potwierdzenie przyjęcia gotówki), które posiadasz, będzie stanowić dowód wpłat, ale jednocześnie ujawni brak faktur. Nie jest rzadkością, że wykonawca może wystąpić o zapłatę ostatniej transzy wynagrodzenia, nawet jeśli nie doszło do formalnego rozwiązania umowy. To standardowa procedura, którą wykorzystują niektórzy. Trzeba być na to przygotowanym i mieć gotową ripostę.

Niezwykle ważne jest, aby dokumentować każdy etap współpracy, lub, co bardziej realne w takich przypadkach, brak współpracy. Zdjęcia przedstawiające stan nieruchomości przed rozpoczęciem prac, w trakcie, oraz po opuszczeniu placu budowy przez wykonawcę, są niczym złoto. Warto również przechowywać całą korespondencję mailową, SMS-y oraz wszelkie protokoły ustaleń czy pisemne oświadczenia. Każdy "papierek" może okazać się Twoim sprzymierzeńcem. Znam przypadek, gdzie brak jednego zdjęcia kuchni bez zamontowanych blatów kosztował właściciela 5000 zł, bo wykonawca "dowodził", że zostały zamontowane i następnie zniszczone przez właściciela – absurd, ale bez dowodów, trudny do podważenia.

Dodatkowo, warto rozważyć zaangażowanie niezależnego rzeczoznawcy budowlanego. Opinia biegłego, określająca stan zaawansowania prac i ich jakość, może być kluczowym dowodem w sądzie. To inwestycja rzędu 1000-2000 zł, ale w obliczu potencjalnych strat – znikoma. Takie podejście daje nie tylko konkretne dowody, ale też profesjonalne wsparcie, które może zaważyć na wygranej sprawie. Pamiętaj, im więcej profesjonalnych i bezstronnych dowodów, tym silniejsza Twoja pozycja w ewentualnym sporze prawnym.

Zerwanie umowy z wykonawcą a roszczenia o wynagrodzenie – co musisz wiedzieć?

W kontekście "niedokończonego remontu mieszkania", jednym z najbardziej kłopotliwych scenariuszy jest sytuacja, gdy umowa z wykonawcą nie została formalnie zerwana, a ten – jakby nigdy nic – znika. Rodzi się wtedy kluczowe pytanie: czy pierwsza ekipa nie będzie miała prawa do roszczeń o wypłatę ostatniej transzy, skoro nie zerwano z nią oficjalnie umowy, np. brakiem pisemnego rozwiązania? To istny pat. Wyobraźmy sobie horror: wykonawca pojawia się pewnego dnia i z rozbrajającym uśmiechem oznajmia, że mieszkanie jest "skończone" i domaga się wypłaty ostatniej transzy, która w Twoim przypadku wynosi około 12 000 zł (bez uwzględniania kary za opóźnienie, o którą również możesz się ubiegać). Czy to nie brzmi jak dobry materiał na film?

Formalne rozwiązanie umowy, zazwyczaj poprzez pisemne odstąpienie od niej z powodu niewykonania zobowiązania, jest kluczowe w takich sytuacjach. Warto było to zrobić, zanim powierzyłeś dokończenie prac innej ekipie. Pozostawienie przez wykonawcę narzędzi na placu budowy, a następnie Twoje powierzenie dokończenia prac i poprawek innej ekipie, może być niestety interpretowane jako milczące "wydanie przez wykonawcę przedmiotu umowy i jego odbiór przez inwestora". W takim przypadku, po stronie wykonawcy może pojawić się prawo do żądania wynagrodzenia, co jest, szczerze mówiąc, ironiczne. A po stronie inwestora? Zostają uprawnienia z rękojmi (za wady, które trzeba poprawić) i odszkodowawcze (za straty wynikające z niedotrzymania umowy, np. dodatkowy koszt nowej ekipy czy opłaty za wynajmowanie innego lokalu). To jak wyjście z deszczu pod rynnę.

Gdybyś nie powierzył poprawienia i dokończenia remontu innej ekipie, mógłbyś złożyć pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Taki krok skutkowałby jej rozwiązaniem, co w teorii uporządkowałoby sytuację prawną i ułatwiło dalsze kroki. Niestety, w obecnej chwili, po fakcie angażowania drugiej ekipy, sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana. Jest to jak poruszanie się po polu minowym – każdy krok może mieć konsekwencje. Co więcej, należy pamiętać, że niezależnie od tego, czy wykonawca zniknął czy nie, Twoja umowa o dzieło lub roboty budowlane powinna precyzyjnie określać warunki odstąpienia od umowy i rozliczeń. Brak tych klauzul w umowie, to jak kupowanie kota w worku – rzadko kończy się dobrze. Przed zawarciem kolejnej umowy, skorzystaj z wzoru, który zawiera wszystkie możliwe scenariusze i klauzule zabezpieczające Twoje interesy. To nic nie kosztuje, a oszczędza sporo problemów.

Co więcej, nie zapominaj o możliwości naliczenia kary umownej. Jeśli w umowie zawarte były zapisy dotyczące kar za opóźnienia lub niewykonanie prac, masz pełne prawo żądać ich wypłaty. Standardowo, kara za opóźnienie wynosi od 0,05% do 0,2% wartości umowy za każdy dzień zwłoki, natomiast za odstąpienie od umowy z winy wykonawcy może wynosić od 10% do 20% wartości niewykonanych prac. To są konkretne kwoty, które mogą pokryć część poniesionych strat, a także stanowią element dyscyplinujący dla nieuczciwych wykonawców. Pamiętaj, aby wysłać wezwanie do zapłaty tych kar listem poleconym za potwierdzeniem odbioru – to jedyny sposób na uzyskanie dowodu, że pismo dotarło do adresata i jego adres jest nadal aktualny.

Dochodzenie roszczeń i rozliczenie materiałów po niedokończonym remoncie

Kwestia niedokończonego remontu mieszkania często łączy się z zagmatwanym rozliczeniem materiałów, które stanowią niemały wydatek. Przeważnie było tak, że właściciel dawał wykonawcy gotówkę, a ten miał kupować materiały. W Twoim przypadku wykonawca otrzymał około 15 000 zł na ten cel. Początkowo twierdził, że pieniędzy jeszcze zostanie, co mogło świadczyć o jego optymizmie lub – co bardziej prawdopodobne – o niedoszacowaniu kosztów. Później narracja się zmieniła: nagle trzeba było dopłacić. Typowa historia z budowy, niczym "sokół na drzewie, a ptak w klatce".

Największym problemem jest brak pełnego rozliczenia materiałów. Wykonawca nie dostarczył wszystkich faktur ani paragonów, co sprawia, że właściciel tak naprawdę nie wie, ile dokładnie wydał na zakupy. To jak walka z wiatrakami, kiedy próbujesz udowodnić coś, co nigdy nie zostało formalnie potwierdzone. W takiej sytuacji pierwszym krokiem jest wysłanie pisemnego wezwania do rozliczenia materiałów, zawierającego dokładną datę i kwotę pieniędzy, którą wykonawca otrzymał. W piśmie tym należy wyznaczyć konkretny termin (np. 7 dni) na dostarczenie wszystkich dowodów zakupu. Jeśli to nie przyniesie skutku, trzeba będzie rozważyć drogę sądową.

W przypadku braku faktur lub innych dokumentów potwierdzających zakup materiałów, możesz wnioskować o zwrot nierozliczonej kwoty. Sąd może uznać to za tzw. bezpodstawne wzbogacenie wykonawcy, czyli sytuację, w której zyskał on coś kosztem Twojego majątku bez podstawy prawnej. Niestety, w takiej sytuacji dowody w postaci KP (potwierdzenia przyjęcia gotówki) nie wystarczą, by jednoznacznie określić, na co środki zostały przeznaczone. Będzie to wymagało od Ciebie precyzyjnego udowodnienia, jakie materiały były potrzebne, co faktycznie zostało dostarczone, a co nie. Niejednokrotnie, to właśnie w tym punkcie właściciele rezygnują z walki, uznając, że koszty procesu przekroczą wartość utraconych materiałów. Tym bardziej że rozliczenie często może trwać latami.

Jeżeli dysponujesz zdjęciami z rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów prac, możesz je wykorzystać do udowodnienia, jakie materiały były potrzebne, a jakie mogły zostać przez wykonawcę "przejęte". Z kolei zeznania świadków, np. sąsiadów, którzy widzieli, jak wykonawca wywoził materiały z mieszkania, mogą okazać się nieocenione. To trudne, ale nie niemożliwe. Pamiętaj, aby dokumentować każdy najdrobniejszy szczegół, nawet jeżeli wydaje się to na pierwszy rzut oka bezsensowne – każdy detal może mieć kluczowe znaczenie w odzyskiwaniu należności. Na przykład, zdjęcia pustych opakowań po klejach czy farbach, czy też niedokończone instalacje, to także cenny materiał dowodowy.

Zabezpieczenie przed nieuczciwymi wykonawcami: co zrobić, gdy ekipa znika?

Historia "niedokończonego remontu mieszkania" zniknięcia wykonawcy jest, niestety, powtarzalnym scenariuszem w polskich realiach. Chociaż brzmi to jak opowieść z dreszczykiem, to na co dzień setki, jeśli nie tysiące, właścicieli domów przeżywają prawdziwy horror. Zabezpieczenie przed nieuczciwymi wykonawcami, czyli "czarnymi owcami" w branży, jest kluczowe. Nie ma niestety jednego złotego środka, ale szereg proaktywnych działań może zminimalizować ryzyko bycia poszkodowanym.

Po pierwsze, dokładna weryfikacja wykonawcy to absolutna podstawa, niczym sprawdzenie licencji lekarza przed operacją. Zawsze proś o referencje od poprzednich klientów. Skontaktuj się z nimi i zadaj pytania o terminowość, jakość wykonanych prac, kulturę pracy, a także o ewentualne problemy i sposób ich rozwiązywania. Warto sprawdzić, czy firma figuruje w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) lub Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS). Upewnij się, że posiada NIP, REGON, a także że nie jest zadłużona. Staranne przejrzenie opinii w internecie to też dobry pomysł, ale z rezerwą – nie wszystkie są prawdziwe. Pamiętaj, że renomowana firma raczej nie będzie "z ręki" kasować pieniędzy – wszystko pójdzie przez przelew lub fakturę z numerem konta.

Po drugie, transparentna umowa to twój pancerz w starciu z potencjalnymi problemami. Umowa o dzieło lub roboty budowlane powinna być szczegółowa i zawierać: dokładny zakres prac, terminy ich realizacji (etapowe i końcowy), harmonogram płatności powiązany z konkretnymi etapami (np. 20% po położeniu płytek w łazience, 30% po montażu kuchni, itp.), wysokość kar umownych za opóźnienia i niewywiązanie się z umowy, a także szczegóły dotyczące materiałów (kto kupuje, kto rozlicza, jak dokumentować). Niezwykle ważne jest również ustalenie, kto odpowiada za usuwanie usterek i w jakim terminie. Zdarza się, że wykonawca znika tuż po zakończeniu prac, zostawiając Cię z drobnymi, ale irytującymi niedoróbkami.

Po trzecie, nie płac tylko na podstawie słowa. Zasada "za robienie" nie "przed robieniem" powinna stać się twoją mantrą. Unikaj płatności z góry za całość prac, zwłaszcza w gotówce. Preferuj przelewy bankowe, które zostawiają ślad finansowy. Płatności powinny być realizowane etapami, po zakończeniu i protokolarnym odbiorze każdej części remontu. Odbiór każdego etapu należy dokumentować protokołem odbioru prac, podpisanym przez Ciebie i wykonawcę. Jeśli prace mają wady, należy je wpisać do protokołu i wyznaczyć termin ich usunięcia przed wypłatą kolejnej transzy. Jeśli wykonawca nalega na duże zaliczki, zwłaszcza przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań, to jest to czerwona flaga – zwłaszcza jeśli są to zaliczki na materiały, które sam zamierzasz kupować.

Po czwarte, nie bój się interweniować i egzekwować swoich praw. Jeśli zauważasz, że coś idzie nie tak – prace się opóźniają, jakość jest niska, wykonawca unika kontaktu – reaguj natychmiast. Najpierw spróbuj wyjaśnić sytuację w rozmowie. Jeśli to nie pomoże, przejdź do pisemnych wezwań (z potwierdzeniem odbioru!), w których wyznaczysz dodatkowe terminy na zakończenie prac lub poprawę usterek. Pismo to, wraz z dokumentacją zdjęciową i korespondencją, będzie kluczowym dowodem w ewentualnej sprawie sądowej. Pamiętaj, aby nie czekać zbyt długo – im szybciej zareagujesz, tym większe szanse na uratowanie sytuacji i uniknięcie "rozgrzebanych" projektów na długie miesiące. Możesz również skonsultować się z prawnikiem wczesnym etapie, co może zapobiec pogłębianiu problemów.

Q&A